Купля продажа доли в квартире

Что такое доля в квартире?

доля в квартире – это часть (доля) в праве собственности на квартиру. Поэтому долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры, например, определенная комната. А в свидетельстве о праве собственности доля в квартире выражается в виде дроби, например,1/2, 1/5 и т.п. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей. Так, к примеру, совместная собственность – это квартира, приобретенная в браке супругами и оформленная на одного из них. Да, на такую квартиру имеется одно свидетельство о собственности, и хотя в нем указан только один супруг, но распоряжаться такой квартирой можно лишь при нотариально заверенном согласии второго. Также супруги могут переоформить совместную собственность в долевую - то есть при помощи брачного договора определить размер долей, принадлежащих каждому в паре. И если такое соглашение есть, то на основании него уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей долей и при этом ему уже не нужно будет получать согласие второго.

Очновные моменты при купле продаже доли в квартире

Купля продажа квартиры в долях — дело для сособственников невыгодное. За 100% долей, реализованных по отдельности можно получить сумму, на 30-50% меньшую рыночной стоимости недвижимости. Если совладельцы хотят, например, разъехаться, то проще продать жилье целиком и по рыночной стоимости. После купли продажи доли одним из собственников другие остаются в заведомом проигрыше, поскольку сами могут реализовать уже не метры, а только доли. Иначе говоря, появление в купле продаже доли собственности обычно означает, что возможности конструктивного диалога между сособственниками квартиры исчерпаны, причем безвозвратно. Кстати, покупатели именно этим обстоятельством часто и пытаются воспользоваться: купив долю по цене ниже рыночной расселить квартиру до конца, и опять же по цене ниже рыночной. Из этого можно сделать два вывода. Во-первых, покупатель доли автоматически попадает в конфликтную ситуацию, обычно связанную с застарелым противостоянием между родственниками или бывшими супругами. Психологического комфорта это, мягко говоря, не дает. Во-вторых, при проведении сделки с долей надо быть предельно внимательным и соблюдать формальности самым тщательным образом — иначе велик риск получить от недовольных сособственников иск, который повлечет расторжение сделки и утрату прав собственности на долю.

Список необходимых документов для купли продажи доли в квартире

К числу основных документов относятся:
• Правоустанавливающий документ на объект недвижимости.
• Свидетельство, подтверждающее наличие права собственности.
• Технический и кадастровый паспорта.
• Выписка из ЕГРП.
• Справка-характеристика объекта.
• Согласие супруги или супруга при их наличии на куплю продажу доли.
• Справка о зарегистрированных гражданах.
• Паспорт каждого участника сделки.
Дополнительно для купли продажи доли в квартире может понадобиться
• копиями извещения для всех лиц, имеющих право собственности на данное недвижимое имущество. Заверяются у нотариуса;
• копиями почтовых уведомлений, подтверждающих факт получения упомянутыми лицами соответствующих извещений;
• отказы совладельцев недвижимости от права преимущественного приобретения;
• свидетельство о передаче заявления.
Последний документ необходим в том случае, если совладельцы квартиры уклоняются от личного получения извещений.

Отдельный случай при купле продаже доли в квартире - это дети.

Как и в случае с квартирами, покупающимся и продающимися на вторичном рынке, особое внимание при подготовке и проведении сделки следует уделить юридической безупречности прав собственности. У долей в собственности есть любопытная особенность. Обычно такого рода имущественные права встречаются с квартирами вторичного рынка, не имеющими истории купли перепродаж целиком (с сомнительной историей квартиры сособственники покупать и продавать доли просто побоятся — наблюдение хотя и из области психологии, но подтверждаемое практикой). Вывод: тем большее внимание требуется уделить правовым аспектам, причем связанным и с объектом целиком, и с историей долей. На практике наиболее часто встречающийся предмет исков о расторжении сделки по купле продаже доли в квартире — случившееся некогда (возможно, многие годы назад) нарушение прав несовершеннолетних в процессе приватизации жилья. Мнения и юристов, и риэлторов по поводу сроков исковой давности по данному вопросу существенно разнятся. Надо полагать, судебная практика также однозначного ответа дать не может — решения выносятся самые разные. Ответ прост: при наличии риска последующих тяжб о расторжении сделки в связи с правами несовершеннолетних от покупки доли стоит отказаться. В этой сфере рисков и без того достаточно — хотя покупка доли может принести и прямую выгоду.

Смотрите также: