Заключение договора аренды помещения

Общие правила для заключения договора аренды помещения

Объектом договора аренды помещения может быть только то здание или сооружение, которое сдано в эксплуатацию. Незавершённое строительство фигурировать в этом договоре не может. Договор аренды помещения имеет определённую форму и заключается в письменном виде, иначе он считается недействительным. Арендный договор, заключенный на срок от одного года подлежит государственной регистрации.

На что нужно обратить внимание при заключении договора аренды

Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ.

Также перед заключением договора следует проверить:
• право собственности на помещение;
• целевое назначение использования помещения;
• не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
• имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

Любое заключение договора аренды помещения может быть только возмездным, в нём необходимо предусмотреть плату за временное пользование имуществом. Арендной платой нельзя считать расходы арендатора по оплате коммунальных услуг, но они могут быть включены как часть арендной платы. Как правило, плата за аренду помещений, находящихся в госсобственности, оплачивается ежемесячно и по предоплате. Если вы арендуете офис, находящийся во владении частного лица, то арендодатель обязан оформить как минимум Индивидуальное предпринимательство, и арендную плату вы перечисляете путем безналичного расчета. В договоре аренды аренды помещения обязательно нужно отразить техническое состояние объекта недвижимости на момент его передачи в аренду. Для этого оформляется акт приема-передачи помещения.

Оформление договора

Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора.

Арендная плата

Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной. По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров – договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей. Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК). Арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д. Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло – решайте вопрос заранее, в договорной форме. Оплата аренды после заключения договора аренды помещения обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды договора аренды помещения наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

Можно ли обезопасить себя от повышения арендной ставки?

Арендатор вполне может обезопасить себя от повышения в дальнейшем арендной ставки. Такой типовой договор аренды помещения заключается на срок от 3 до 5 лет. Но при этом необходимо помнить, что подобного рода договора подлежат государственной регистрации. Однако на практике зачастую встречаются договора аренды помещения под офис, срок которых составляет 11 месяцев. По истечении срока договора аренды помещения пролонгируют. Что касается самой арендной ставки, то нужно обращать внимание не только на ее денежное выражение, но и на те виды услуг, которые в нее включены. Не соблюдение законной формы составления договора аренды помещения может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1. В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно. В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4. Если Вы предусмотрительно не оформили акт приема-передачи помещения, то какие последствия это может иметь? Возможны разногласия с арендодателем по поводу арендной платы. Например, Вы заключили договор аренды аренды помещения, допустим, в ноябре, а фактически помещение Вам передали в декабре. Кроме того, при составлении акта приема-передачи Вы сможете отразить в нем фактическое состояние объекта, какие-то моменты, которые были неизвестны или не учтены на момент подписания договора. Например, выяснились проблемы с водопроводом, о которых Вы не знали ранее. Возможно, стоимость проведения ремонтных работ будет учтена в составе арендной платы.

Смотрите также: